在日常生活中，房屋租赁是很常见的事情。然而，有时候可能会出现一方违约的情况，那么出租违约赔偿金该如何计算就成了大家关心的问题。了解出租违约赔偿金的计算方式，不仅能让出租方和承租方在签订合同时心里有底，也能在遇到违约纠纷时合理维护自己的权益。下面我们就来详细探讨一下这个问题。
一、出租违约赔偿金如何计算
出租违约赔偿金的计算方式主要分为两种情况，即合同有约定和合同无约定。
当合同中有约定时，通常按照合同约定的方式计算违约赔偿金。合同作为双方意思自治的体现，具有法律效力。例如，甲乙双方签订的房屋租赁合同中明确规定，如果甲方（出租方）提前终止合同，需按照剩余租期租金总额的20%向乙方（承租方）支付违约赔偿金。若剩余租期租金总额为5万元，那么甲方应支付的违约赔偿金就是5万×20% = 1万元。这种约定式的计算方式清晰明确，双方在签订合同时就对违约后果有了预期，能有效避免纠纷发生时的争议。
若合同中没有约定违约赔偿金的计算方式，则要根据实际损失来计算。实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失是指因违约行为直接导致的经济损失。比如，承租方因出租方提前收回房屋，不得不重新寻找新的住所，期间产生的搬家费用、临时住宿费等都属于直接损失。间接损失则是指因违约行为导致的预期利益损失。例如，承租方租赁房屋用于经营店铺，由于出租方违约，店铺不得不停业搬迁，由此造成的停业期间的经营损失就属于间接损失。在计算实际损失时，需要承租方提供相关的证据来证明损失的存在和具体金额。如搬家公司的发票、租赁合同、店铺的经营流水等。
根据法律规定，违约赔偿金的数额不能过分高于或低于实际损失。如果违约方认为约定的违约赔偿金过高，可以请求法院或仲裁机构适当减少；如果守约方认为约定的违约赔偿金过低，不足以弥补其损失，也可以请求增加。法院或仲裁机构会根据实际情况进行判断和调整。
二、出租方违约情形有哪些
出租方在租赁关系中可能出现多种违约情形。
第一种常见的违约情形是提前收回房屋。在租赁期限内，出租方可能由于自身原因，如要将房屋出售或者自己需要使用等，提前终止与承租方的租赁关系。这种行为严重影响了承租方的正常使用权益。例如，承租方租赁房屋用于居住，已经对房屋进行了装修，并且在周边建立了生活圈子。出租方突然要求提前收回房屋，会给承租方带来很大的不便和经济损失。
第二种违约情形是房屋存在质量问题且不及时维修。出租方有义务保证出租房屋符合正常使用的条件。如果房屋出现漏水、电路故障等影响正常居住或使用的问题，承租方通知出租方维修，而出租方在合理期限内未进行维修，就构成违约。比如，夏季房屋屋顶漏水，严重影响了承租方的生活，承租方多次催促出租方维修，但出租方一直拖延，导致承租方的生活受到极大干扰。
第三种违约情形是干扰承租方正常使用房屋。出租方虽然将房屋出租给了承租方，但不能随意干扰承租方对房屋的正常使用。有些出租方可能会频繁进入出租房屋检查，或者限制承租方的某些合理使用行为。例如，出租方规定承租方不能在房屋内招待朋友，这种限制超出了合理范围，属于违约行为。
第四种违约情形是未经承租方同意擅自提高租金。在租赁期限内，租金应该按照合同约定执行。如果出租方未经承租方同意，单方面提高租金，就违反了合同约定。比如，合同约定租赁期限为三年，租金每年3万元，在第二年时，出租方突然要求将租金提高到每年4万元，这种行为就是违约。
三、承租方违约后出租方如何维权
当承租方违约后，出租方可以通过多种方式来维护自己的权益。
出租方可以与承租方进行协商。协商是解决纠纷的一种较为温和的方式。出租方可以向承租方说明其违约行为以及可能产生的后果，要求承租方承担违约责任。例如，承租方拖欠租金，出租方可以与承租方沟通，了解其拖欠租金的原因。如果是因为承租方遇到了暂时的经济困难，双方可以协商制定一个合理的还款计划。通过协商解决问题，既能维护双方的关系，又能高效地解决纠纷。
如果协商不成，出租方可以按照合同约定的争议解决方式处理。若合同中约定了仲裁条款，出租方可以向仲裁机构申请仲裁。仲裁具有专业性、高效性的特点。仲裁机构会根据双方提供的证据和陈述进行裁决。例如，合同约定因租赁纠纷产生的争议提交某仲裁委员会仲裁，当承租方违约后，出租方就可以向该仲裁委员会提出仲裁申请，要求承租方支付拖欠的租金和违约赔偿金。
若合同中没有约定仲裁条款，出租方可以向法院提起诉讼。在诉讼过程中，出租方需要提供充分的证据来证明承租方的违约行为和自己的损失。如租赁合同、租金支付记录、催款通知等。法院会根据法律规定和事实情况进行判决。如果法院判决承租方承担违约责任，而承租方拒不履行判决，出租方可以向法院申请强制执行。通过强制执行，法院可以采取冻结、划拨承租方的银行存款，查封、拍卖其财产等措施，以实现出租方的合法权益。
综上所述，了解出租违约赔偿金的计算方式、出租方和承租方的违约情形以及相应的维权方式，对于维护租赁双方的合法权益至关重要。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
